不動産投資の初心者の方で、区分マンション投資を少しでもお考えでしょうか？
投資手法には、さまざまなものがありますが、いきなり大きく始めてしまい、失敗して退場させられる人が後を絶ちません。
最初は小さく始めて、物件選びや契約、賃貸経営を経験してから、大きく始めるのが成功のコツです。
小さく始めるのに最適なのが、「区分マンション投資」になります。
本ページでは、不動産投資の初心者の方に対して、区分マンション投資からスタートすべき理由から、部屋のタイプの選び方までお伝えします。
初心者にありがちな失敗例や、現金購入のメリット、目標とする利回りも解説するので、不動産投資の方針を決めるのに役立つと考えます。
不動産投資初心者は小さな物件から始めるのがコツ
不動産投資に限らず、はじめてのことは、分からないことだらけですよね。
今までやったことがないので当然なのですが、とにかくまずは練習するつもりで、小さな金額から始めていくのが肝心です。
いきなり大きなリスクをとって、物件選びに失敗してしまい、不動産投資から退場させられる人が後を絶ちません。
小さな物件を購入して、物件選びから契約、賃貸運営、そしてできれば売却まで一連の手順を経験して色々学んでから、大きな物件購入へと進めるのが成功の法則です。
区分マンション投資が不動産投資初心者におすすめなワケ
投資目的で購入する不動産には、次の6種類のものがあります。
- 区分所有のマンション
- 1棟のマンション
- 1棟のアパート
- 駐車場
- 事務所ビル
- 店舗ビル
他にも、これらが複合した「店舗つきマンション」や「店舗兼事務所ビル」などがあります。
この中から、不動産投資初心者が最初に選ぶべき物件は、区分所有のマンションです。
以下から、理由をお伝えします。
管理費と積立金さえ払えば管理が楽
区分マンション投資は、1度マンション経営が回り始めると、管理がとても楽です。
毎月の管理費と修繕積立金さえ支払えば、後は物件についてやるべきことが何もありません。
廊下の清掃や、ごみ出しなども、全て管理会社が行ってくれます。
1番大変なのは、最初の物件選びと契約で、1度入居者がついて回り始めると、あなたは貸している部屋のことだけを考えれば良くなります。
物件が豊富に出ている
物件が豊富に出ていることも、初心者が選ぶべきポイントです。
区分マンションの物件情報は、ネットで開示しているので、自分の欲しい地域に予算内で、希望とする条件に近い物件を探すことができるためです。
一方で、1棟建てのマンションやアパートの場合は、不動産市場にあまり出てきません。
というのも、本当に良い物件は、うちうちで決まるものがほとんどで、市場に出回る物件については、「魅力がない」といったイメージがついてます。
確かに物件を探し始めると、1棟縦のマンションやアパートの物件は見つかりますが、プロの不動産投資家が投資を見送った物件の可能性が高いのです。
区分マンションの部屋のタイプ選び方
区分マンションを選ぶには、部屋のタイプをよく考えるのが大切です。
区分マンションの部屋のタイプには、次のものがあります。
- 単身者向けのワンルーム・1K
- ファミリー向けの2DK
- 3LDK
この中で不動産投資初心者が選ぶべき部屋のタイプは、ワンルームもしくは、1Kになります。
理由はシンプルで、部屋の広さと賃料に関係があります。
例えば20㎡のワンルームを7万円で貸しているとします。
これが40㎡の2DKとなり、広さが2倍になったからといって、賃料が2倍の14万円になるわけではありません。
地域にもよりますが、40㎡の2DKは、10万～12万程度で、部屋の大きさが広くなるほど、今度は賃料が割安となっていくのです。
そのため、初心者が始めるのに良い部屋タイプは、単価が高い1Kもしくはワンルームマンションになりｍす。
初心者は少額の現金購入から始めよう
記事の冒頭でお伝えしたように、はじめて不動産投資を行う方は、小さく始めるのが成功のコツです。
全てを学ぶ気持ちで、小さな額の不動産を現金で購入し、契約から購入、賃貸運営まで経験してから、大きな物件へと段階的にステップアップするのが成功者の立ち回りです。
ここでは、不動産投資初心者のよくある失敗例をお伝えします。
不動産初心者のよくある失敗例
よくある不動産投資初心者の失敗例は、次の通りです。
- 退去があっても、次が埋まらない
- 賃料が入らないので、ローンが払えなくなる
- ローンが払えないので、売却を考えるものの、売却してもローンが残る。あるいは、そもそも売却できない。
不動産投資の初心者にも関わらず、いきなりギリギリまでローンを組んでしまい、上記の悩みを抱える方はとても多いです。
小さく始めるという「不動産投資の掟」から外れると、右も左も分からないまま退場させられてしまいます。
一方、ローンを組まずに、現金購入した例を次に解説します。
現金購入する利点【ローンを組む場合との比較】
区分マンションの購入は、ローンを組むよりも、現金購入するのが利点になります。
- 退去があっても、次が埋まらない
⇒家賃を下げる
⇒家賃を下げず、家具付きの部屋として貸し出し、市場での優位性を高める - 賃料が入らないので、ローンが払えなくなる
⇒ローンがないので、賃料が入らなくても落ち着いて次の戦略を考えられる(※毎月の管理費・修繕積立費は持ち出し) - ローンが払えないので、売却を考えるものの、売却してもローンが残る。
⇒ローンがないので、じっくりと不動産投資市場が上向く時期を待てる
現金購入するだけで、不動産投資の失敗要因を減らすことができて、成功に結びつく可能性が飛躍的に高まります。
都心であれば、300万程度の現金があれば、仲介手数料や経費を考慮しても、リスクの低い不動産が見つかります。
利回りは12%を狙う
少額から始める区分マンション投資では、利回り12%を目標としましょう。
ここでの利回りとは、表面利回りのことです。(実質利回りは、固定資産税など経費を引くと、2～4%小さくなります)
表面利回り12％なので、物件価格が500万円であれば、年間の賃料収入が60万円以上ある物件を選ぶことになります。
12％とする根拠は、利回りが5%くらいだと、空室期間や設備の修繕が重なると、赤字経験となるリスクが出るためです。
また1棟の建物や戸建てで、12％以上の利回りの物件を探すのは、とても難しいです。
一方で区分所有のマンションであれば、物件の数が豊富にあるので、探し始めると見つけることができます。
ただし、利回りが高すぎる物件には、当然リスクがつきまといます。
目先の利回りに惑わされて、収益の出ない物件を選んで失敗する方がたくさんいますので、リスクが高い物件を避けるのが肝心です。
不動産投資における「リスクが高い物件」とは
不動産投資の初心者が気をつけたい物件は、次の3つになります。
- 退去があったときに、新しい入居者がつかない
- 売却が難しい
- 不動産価格や賃料が、景気に左右されやすい
上記の項目は、次のような不動産に当てはまります。
- 新耐震基準前に建てられたマンション
- ひと部屋が異常に小さいワンルームマンソン
- 賃貸経営が成り立たない場所にある物件
選んではいけないマンションについては、こちらの記事でさらにくわしくお伝えしています。
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