区分マンション投資の初期費用は。購入時にかかる７つの費用を解説

不動産投資でお金が最もかかるタイミングは、不動産投資を購入するときです。

契約の際に、売買代金以外にも、支払うものがたくさんあります。

手数料や税金など予想以上に費用がかかるので、事前にしっかり確認しておくのが肝心です。

本ページでは、区分マンション投資にかかる初期費用の内訳から、費用を抑える投資の手法、物件購入後にかかる費用を考えていきます。

区分マンション投資にかかる初期費用

区分マンション投資の初期費用の内訳

不動産の売買代金の他に、初期費用してかかるものは、おおまかに次の7つです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 不動産登録免許税
• 不動産登記手数料
• 固定資産税(日割り)
• 不動産取得税
• 火災保険などの保険料

以下から、ひとつずつ具体的にご紹介していきます。

仲介手数料

不動産会社をとして不動産を購入した場合は、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

発生する手数料は、売買する物件の金額によって、変わってくるものです。

仲介手数料を計算する時は、不動産の売買価格をA～Cの３つの区分に分けて、計算を行います。

不動産の売買価格	仲介手数料の上限
A.200万以下の部分	5%
B.200万～400万の部分	4%
C.400万を超えた部分	3%

印紙代

不動産の契約時には、売買契約書や領収書など、印紙を張る必要がある書類がたくさんあります。

売買契約書に貼る印紙の費用は、不動産の価格によって異なってきます。

また同じ契約書を複数枚つくる時は、1通ごとに印紙を貼る必要があります。

印紙代は、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間において軽減措置と対象となっており、費用は次の表のとおりです(2021年4月時点)。

契約金額	印紙の額
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1,000万円以下のもの	5千円
1000万円を超え5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え1億以下のもの	3万円

参考：
No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置｜国税庁

通常の契約であれば、売り主・買い主双方が1部ずつ契約書を持つため、例えば600万円の物件を購入したときは、双方にそれぞれ5,000円の印紙代がかかります。

不動産登録免許税

不動産を購入すると、登記することが、「第三者対抗要件」を持つことになります。

登記するのにお金がかかるからといって、登記をしないでおくと、仮に固定資産税などの税金を負担していても、あなたの土地であることを、法律的に第三者に主張することができません。

売り主が二重譲渡して、第三者に物件を譲渡して、その第三者が先に登記をすると、あなたは物件を所有する権利を失います。

物件購入時に登記を済ませておけば、第三者に対して「第三者対抗要件」をもとに対抗することができるのです。

この登記にかかる費用が、不動産登録免許税になります。

不動産登記手数料

不動産登記手数量とは、不動産の登記をしてもらうのに、司法書士に支払う手数料のことを指します。

もちろん、手続きを自分だけで進めれば費用はかかりませんが、専門性が高い内容ですので、司法書士に依頼するのが一般的です。

具体的な報酬としては、司法書士によって差に開きがあるので、不動産業者が紹介する司法書士だけでなく、ネットで探してみるの良いです。

日本司法書士連合会のサイトに、司法書士に支払う報酬の目安が載っていますので、参考にしてください。

参考:司法書士の報酬｜日本司法書士連合会

固定資産税(日割り)

不動産を取得すると、固定資産税と都市計画税という税金がかかります。

これら2つの税金は、「毎年1月1日に区分マンションを所有している人に市町村が課す税金」です。

税金は、1月1日時点の所有者が1年分の納税義務者となり、税金を支払う必要があります。

しかし不動産を購入した人が、購入日から12月31日までの税金を負担するべきなので、日割り計算して契約時に精算する形です。

まとめると、日割り計算により、先に買い主の負担分を売り主に支払い、売り主が納税する形になります。

不動産取得税

不動産取得税は、初期費用といっても、物件購入時には発生しない費用です。

売買契約や残金の決済がおわり、購入後数ヶ月～半年で、物件の所在地である都道府県から納税通知書が届きます。

不動産取得税の税額は、次のとおりです。

取得日	土地	家屋（住宅）	家屋（非住宅）
平成20年４月１日から 令和６年３月31日まで	3%		4%

例えば、固定資産税評価額が900万円(土地評価額が600万円で、建物が300万円)の区分マンションを購入した場合は、不動産取得税は次のとおりです。

参考：＜都税：不動産取得税＞｜東京都主税局 

火災保険などの保険料

入居者が火事を起こしたり、縁起でもありませんが、事件や自死が起こる可能性があります。

また地震が起きて建物が損壊することも考えられます。

そんなときは、あらかじめ保険に入っておくことで、保険金でカバーすることができます。

火災保険の他に、かけておいた方が良い保険を一覧にしておきます。

区分マンション投資で初期費用を下げる方法

中古の区分マンション投資なら初期費用を抑えやすい

中古の区分マンション投資のメリットは、初期費用が少額となることです。

理由はシンプルで、所有物件の対象となる物件の価格が、そもそも低いためです。

ただし、費用が少額になるといっても、不動産投資を始めるときが1番お金がかかります。

また、不動産の取得に関わる諸経費は、原則的に現金で支払います。

したがって、最低限の現金での自己資金は、備えておくことが必須です。

【関連記事】不動産投資初心者は区分マンションがおすすめなワケ。小さく始めよう

初期費用だけあれば不動産投資はできるのか

今は超低金利の時代ですので、不動産取得に関わる諸経費までローンで返済できるため、初期費用がゼロに近い状態でも始めることを考える方がいるかもしれません。

とはいえ、自己資金が少なすぎる状況で、不動産投資を始めるのは、かなり危険な考え方です。

理由はシンプルで、賃貸経営がスタートした後に、思わぬ突然の出費が発生するリスクがあるためです。

物件購入後の思わぬ出費に注意が必要

物件の給水管の破損や、破裂爆発・風災などの事故があると、建物の修繕の費用に、突発的な出費が発生します。

また予想外に長期間空室が続く可能性もゼロではありません。

長期にわたって、安定的な不動産経営を行うには、不足の事態に備えた資金を用意しておくのが肝心です。

いざというときの資金がなければ、せっかく購入した物件を手放すことにもなりかねません。

想定されるリスクが起きた時に、十分に対応できる資金を備え、余裕を持って資産運用をしていきましょう。

まとめ

区分マンション投資の初期費用は、物件価格さえ決まれば、残りの諸経費を正確に計算することができます。

不動産会社の担当者に意見を聞きつつ、しっかりと試算して、どの程度の自己資金があれば安定した資産運用ができるか理解して、具体的な計画を立てていきましょう。