区分マンション投資では、物件の利回りについて、12%以上のマンションを購入できると成功とされます。
物件の利回りを把握する上で大切になるのが、管理費や修繕積立金などの経費を正確にシミュレーションすることです。
色々考えて物件を購入しても、実際に運用し始めてみると、経費の割合が多くて思ったより収入が得られず失敗してしまう人がいます。
そこで本ページでは、区分マンション投資で失敗しないために、経費が高くなる物件の特徴から、利回りの最低ラインを12%とすべき理由まで解説していきます。
表面利回り12％以上の不動産物件とは
表面利回りは、次の計算式で求められます。
表面利回り= 年間家賃収入÷購入価格
例えば、年間家賃収入が100万円で、表面利回り12%の物件購入すると、購入価格は次のとおりになります。
購入価格=年間家賃収入÷表面利回り
＝100÷12
≒833万円
年間家賃収入が100万円で、表面利回りが12%の物件を選ぶと、購入価格が約833万円になる計算です。
目標利回りを12%とすべき理由は、区分マンション投資の場合、次の6つの経費がかかるためです。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
- PMフィー
- 保険料
※管理費は、マンション全体の管理に対してかかる費用で、PMフィーは部屋の管理(クレームなど)の手数料のこと。
区分マンション投資の場合は、上記6つの経費がかかってくるため、実際の利回りが2～4％小さくなります。
そのため目標とする表面利回りは、12%以上となるのです。
管理費・修繕積立金が高いマンションとは
管理費と修繕積立金の費用は、マンションによって変わります。
費用が高いマンションが持つ特徴には、次の4つがあります。
- マンションの戸数が少ない
- 管理がしっかりしている
- 築年数が経過している
- 賃料が安い
以下から、4つの特徴を順番に解説していきます。
マンションの戸数が少ない
マンションの戸数が少ないと、管理費用も修繕積立金も、1戸あたりの負担額が増えてしまいます。
この点は、戸数が少ないマンションを選ぶ上では、避けられません。
経費を抑えるには、大規模マンションの方に利点があります。
管理がしっかりしている
大手デベロッパーが管理するブランド物のマンションは、管理費用や修繕計画が厳密に立てられています。
そのため、管理費用や修繕積立金が割高となる傾向が強いです。
とはいえ、不動産投資の格言においては、「マンションはアパート管理を見て買え」と言われるほど、管理がしっかりているマンションは価値が高いとされます。
したがって、管理費や修繕積立金が高いマンションが、悪い物件とは言い切れないのです。
築年数が経過している
新築のマンションと比較した場合、築年数が経っている物件は、修繕にお金がかかります。
築年数が経っている物件を購入する場合は、修繕積立金の経費が高くなる可能性が高いのが事実です。
賃料が安い
賃料が安かろうが高かろうが、管理費や修繕に必要な費用は、時間が経ってもあまり変わりません。
そのため、安い家賃設定だと、経費の割合が高くなります。
例えば、管理費や修繕積立金などを含めた経費が1万円で、家賃が3万円と6万円の物件を比較してみます。
＜家賃が3万円の経費の割合＞
1万円÷3万円=約33.3%
＜家賃が6万円の経費の割合＞
1万円÷6万円=約16.7%
上記の計算のように、家賃が安くなると、経費の割合が高くなります。
区分マンション投資で見落としがちな必要な費用
区分マンション投資では、管理費や修繕積立金を含んだ6つの経費以外にも、見落としがちな費用が2つあります。
- 空室リスクに備える費用
- クリーニング費用＋修繕費
入居者の方にずっと住み続けてもらえれば、上記の費用は必要がありません。
とはいえ、入居者の退去があると、室内のクリーニング費用と修繕費が発生します。
半年や1年での退去がある一方で、20年以上住み続けてもらえる方もいるため、流動的なリスクといえます。
【まとめ】諸経費・空室リスクを考えると利回りは12％が最低ライン
本ページでは、区分マンション投資において、必要となる経費から、目標利回りを12%とすべき理由まで解説してきました。
もう1度内容をまとめると、区分マンション投資において必要な経費は、次の6つになります。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 修繕積立金
- PMフィー
- 保険料
また上記6つの経費以外にも、空室に備える準備資金と、入居者の退去に伴って発生する部屋のクリーニング費用を考えると、目標とすべき利回りが12%となるのです。
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