名古屋で区分マンション投資物件をお探しでしょうか？
名古屋での不動産市況が良くなっており、関東や関西の不動産投資家が、名古屋に注目を集め始めています。
これから不動産投資を始める方であれば、良い時期が訪れているのですが、選んではいけない物件も市場に出回っています。
そこで本記事では、名古屋で選んではいけない区分マンションを5タイプ解説し、あわせて良い物件を探すコツもお伝えしていきます。
最後まで読むことで、名古屋の不動産投資事情がわかり、今後の投資活動に役立つ知見を得ることができます。
名古屋の不動産投資で失敗しないために大切なこと
不動産投資での失敗を防ぐには、まずはじめに「選んではいけない物件」を把握しておくのが大切です。
大きく成功しようとして、目先の収益性ばかり注目してしまい、数年経ったあとに儲からない物件をつかんでしまう方がとても多いです。
利回りは高いけれど、購入すると失敗する物件は、意外とたくさんあるのです。
逆の見方をすると、選んではいけない物件の特徴をしっかり把握することで、全く儲からない物件をつかむリスクを小さくできます。
選んではいけない名古屋の区分マンション６タイプ
区分マンションの不動産投資で失敗を避けるために、選んではいけない区分マンションの特徴をお伝えします。
投資用不動産のリスクは、大きくわけて次の3つの点があります。
- 入居者が退去した後に、次がなかなか決まれない
- 転売しづらい
- 不動産価格や賃料が景気に左右されやすい
そして上記のリスクを抱える物件には、次のような不動産があてはまります。
- 新耐震基準前に建てられたマンション
- ひと部屋が異常に小さいマンション
- 賃貸経営が成立しない地域に建てられた不動産物件
- 供給過剰のエリアの物件
- 事故物件
以下から、選んでいけない区分マンションをタイプ別に5つ紹介します。
新耐震基準前に建てられたマンション
マンションの耐震基準は、1981年に改正が行われ、「新耐震基準」となりました。
2011年の東日本大震災以降も、多くの不動産投資家は、地震リスクに敏感となっています。
したがって、マンションが1981年より前に建てられたのか、それ以降に建てられたのかによって、不動産市場での評価が大きく異なっているのです。
新耐震基準の前に建てられたマンションで、耐震補強工事を施工済みの物件であっても、次に示すような将来的に転売がしずらいといったデメリットがあります。
入居問題はクリアできても転売に困る
入居者については、住んでいるマンションが新耐震基準を満たすものかどうかは、ほとんど気にしません。
そもそも知らない人がほとんどであり、しょせん他人が所有する部屋という意識もあり、地震リスクについて気にする人は少ないです。
一方で優れた不動産投資家は、将来的に転売する選択肢も考慮しているので、転売したくもできないといったリスクがあります。
1981～1982年に完成したマンションには注意
新耐震基準の運用開始は、1981年(昭和56年)の6月1日であり、それ以降に建築確認申請(建築の許可)を受けた建物に対して適用され始めました。
マンションは着工から竣工まで1年以上かかるので、1981年～1982年に完成したマンションには、新耐震基準のものと古い耐震基準の2つの物件があります。
したがって、1981年～1982年の物件を選ぶときは、新耐震基準であるかどうかをチェックする必要があります。
ひと部屋が異常に狭いマンション
部屋の広さと家賃は、比例する関係にありません。
例えば、4坪(約13㎡)の1Kの賃料が4万円で、坪あたり1万円の家賃がとれているとします。
とはいえ、部屋が少し広くなり7坪(約23㎡)の1Kとなっても、7万円の賃料が取れるわけではなく、せいぜい6万円の賃料といったところです。
そのため、4坪の小さいマンションを購入したほうが、投資効率が良さそう見えます。
しかし今は、ユニットバスを避けて、ゆとりある1Kが人気ですので、小さすぎる部屋は入居がつかない可能性があります。
小さすぎる物件は、景気が良い時に賃料が値上がりするために、安い家賃を求める入居者が確保しやすく投資効率が高まります。
しかし景気が悪くなると、退去があった後に、なかなか入居者が埋まらない空室リスクと、転売をしにくい2つのリスクを抱えることになるのです。
供給過剰のエリアにある物件
供給過剰のエリアかどうか調べるには、空室状況を調べるのが良いです。
対象とするエリアについて、アパートやマンションの全戸数に対する空室個数の割合を示す「空室率」を調べるのが肝心です。
Home’s不動産の見える賃貸経営にページにおいて、おおよその空室率が把握できます。
エリア間で比較して、空室率が高いのであれば、不動産の物件が供給過剰となっている可能性が高いです。
事故物件を避ける
事故物件は、相場より3割程度安くなります。
都心よりも田舎の方が値段の下落率が高まり、価格を限界まで下げても、売却できないことがあるのです。
なぜなら田舎は、事故が起きた記憶が消えるまでに時間がかかり、入居者だけでなく投資家からよりも敬遠されるデメリットがあります。
一方で人が多い都心であれば、事故があった事実が忘れ去られやすく、少し価格を下げることで、買い手や借りてが見つかりやすい特徴があります。
そのため、事故物件でも構わず購入する不動産投資家もいますが、初心者の方があえて選択する物件ではありません。
ハザードマップで地震被害のある場所を避ける
地震大国の日本ですから、どんな不動産投資手法であれ、ハザードマップを確認するのが鉄則です。
国土交通省が運営するハザードマップでは、全国のハザードマップを検索することができます。
地震被害や地盤被害マップなどがありますので、物件を選ぶ上で必ずチェックしておきたいポイントです。
賃貸が成り立たないエリアの物件
不動産の物件の中には、誰もが首をかしげるようなエリアにマンションが建っていることがあります。
自宅としてマンションに住む人であれば、多少の利便性が欠けても、大きな問題としません。
一方で、賃貸の部屋を探している人は、マンションを購入する人たちよりも、利便性に重点を置きます。
マンションへの入居者にとって、利便性が欠けると感じる点は、大きく分類すると次の3つです。
- 駅から遠い
- 近くにコンビニやスーパーがない
- 都心まで遠い
以下から、3つの欠点について、掘り下げて解説していきます。
駅から遠い
1Kやワンルームなどの単身者向けのマンションは、確実に駅から近い物件が好まれます。
目安としては、10分以上かかると、入居者に遠いと思われてしまうイメージです。
ただしこれは名古屋市内に限った話で、電車よりも車や自転車での通勤が当たり前な地方であれば、駅からの遠さは重要視する必要はありません。
駅からの距離よりも、市役所や、大型のショッピングモール、スーパーが近くにあることが重要となります。
近くにコンビニやスーパーがない
1Kやワンルームマンションの入居者の多くは、次の3つの属性になります。
- 学生
- 独身のサラリーマン・OL
- 単身赴任のお父さん
1Kやワンルームのキッチンは、コンロが1台で調理スペースも小さく、本格的な料理をするのが難しいです。
そのため入居者の多くは、コンビニやスーパーでお弁当やお惣菜を買うことが多いです。
したがって、物件の近くにコンビニがあるかどうかは、入居者が重視する点になります。
また女性については、夜道が暗くなかったり、人通りが多かったりするのが、物件選びに決め手になることが多いです。
以上をまとめると、次のような立地のマンションは外れの物件の可能性が高いといえます。
▶街灯が少なくて夜道が危険
名古屋市内まで遠い
都心までの距離についても、物件を選ぶ上での重要なポイントとなります。
単身者にとっては、会社に行くのにも遊びに出るのにも、都心に行くためです。
とはいえ、都心に近くなるほど、物件の購入価格も高くなり、利回りが低くります。
この問題を解消するには、エリアの選び方を工夫する必要があります。
区分マンションの良物件を見つける上で大切なエリア選びは、次章からお伝えしていきます。
名古屋で区分マンションの良物件を探す方法【エリアを少しずらす】
都心に近づくほど、誰が見ても立地・周辺環境で文句のつけようがないエリアが多くなります。
とはいえ、物件の不動産価格は上昇していき、利回りも小さくなります。
そのため、区分マンションの良物件を探すには、エリアを少しずらした戦略を取るのが肝心です。
複数の路線が交差するエリア
愛知県内だと、豊橋駅にはJR新幹線とJRの在来線が2線、名鉄名古屋本線が交差しています。
路線が交差するエリアでは、人が集まることもあり、地域が発展しています。
路線が交差する地域は、賃料が安定しており、入居者が退去してもすぐに次の借り手が見つかりやすい特徴があります。
また名古屋市内と比較して賃料は安くなりますが、物件の価格の方が安いので、利回りが高くなる魅力があるのです。
名古屋市内にこだわるのではなく、少し離れていても、路線が交差するエリアを探すのが良い物件を見つけるコツです。
市街地開発事業が行われているエリア
市街地再開発事業とは、駅前の空いている土地や古い建物が立ち並ぶ一帯を開発し、新しいまちづくりを行うことで、地域を活性化させることです。
名古屋市内では、日比野地区と鳴海駅前地区で、市街地再開発事業が進められています。
開発事業が終わると、街が大きく変わるため、周辺エリアでの賃貸需要が高まります。
良物件を探す上では、再開発事業の動向をチェックしておくのが、不動産投資を成功させるコツです。
名古屋から離れたエリア
愛知県内は、路線が張り巡らされており、県内において名古屋から遠く離れたエリアでも、30分程度で移動ができます。
名古屋から離れたエリアのアパートに住んでも、都心にすぐアクセスできるので、名古屋周辺のみで物件を探すと可能性が狭まります。
都心から離れていても賃貸需要が高いエリアがあるので、路線別の人の特徴(ex.学生が多い・単身赴任者が多い)を把握し、物件選びの参考にすることで、成功率をグンと高まることができるのです。
名古屋の物件選びは地元密着の不動産会社に相談しよう
名古屋での物件を探すには、プロから最新の情報を仕入れるのが大切です。
やはり不動産投資は、地の利を知っている地元に住む人が、最も優れたアドバイスを提供します。
地元名古屋密着の不動産会社で実績が十分な不動産会社は、AZ不動産になります。
ベテランスタッフが親切に対応するので、名古屋での区分マンション投資を考えている方は、1度AZ不動産相談してみるのも良いですよ。
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